Eine Erbschaft bringt viele Fragen – und oft wenig Zeit
Wenn Sie eine Immobilie erben, ist das oft mit gemischten Gefühlen verbunden. Neben der Trauer stehen plötzlich Entscheidungen an, die Sie unter Zeitdruck treffen müssen: Was ist das Haus wert? Wie viel Erbschaftssteuer verlangt das Finanzamt? Soll die Erbengemeinschaft verkaufen oder behalten? Und bei einer Schenkung: Welcher Wert wird für die Schenkungssteuer angesetzt?
Diese Fragen begegnen mir regelmäßig – bei Erben aus Mannheim ebenso wie aus Heidelberg oder Ludwigshafen. Erfahrungsgemäß weicht der vom Finanzamt ermittelte Wert häufig vom tatsächlichen Marktwert ab.
Warum das Finanzamt den Wert oft zu hoch ansetzt
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten oder geschenkten Immobilie nach einem standardisierten Verfahren (typisiertes Vergleichswert- oder Sachwertverfahren gemäß Bewertungsgesetz). Dieses Verfahren arbeitet mit pauschalen Annahmen – und berücksichtigt nicht, was Ihre Immobilie einzigartig macht:
Sanierungsstau
Ein renovierungsbedürftiges Haus in Neckarau hat nicht denselben Wert wie ein kernsaniertes in der Oststadt – für das Finanzamt aber möglicherweise schon.
Grundbuch-Belastungen
Wegerechte, Nießbrauch oder Wohnrechte mindern den Verkehrswert. Das Finanzamt berücksichtigt diese oft nicht oder nur pauschal.
Lage & Umfeld
Lärmbelastung, fehlende Parksituation oder ungünstiger Zuschnitt – wertmindernde Faktoren, die in der typisierten Bewertung untergehen.
Gebietsfaktor
Nicht jede Mikrolage in Mannheim ist gleich. Die Unterschiede zwischen Käfertal-Süd und Käfertal-Nord können spürbar sein.
Ihr Recht: Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
Was viele Erben nicht wissen: Nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) haben Sie das Recht, dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Der Nachweis erfolgt durch ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen.
Liegt der gutachterlich ermittelte Wert unter dem Wert des Finanzamts, muss die Behörde den niedrigeren Wert für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer zugrunde legen. In der Praxis bedeutet das häufig eine Steuerersparnis von mehreren Tausend bis Zehntausend Euro.
Der Effekt:
Ein geringerer Wert im Gutachten führt direkt zu einer niedrigeren Steuer.
Erbengemeinschaft Mannheim-Neckarau
Objekt: Einfamilienhaus, Baujahr 1972, teilsaniert.
Steuerersparnis: ca. 20.000 €
* Die Ersparnis ergibt sich durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer und Mängeln an der Bausubstanz. Bei einem Steuersatz von 15 % (Steuerklasse I) und einer Differenz von 135.000 €.
Wann brauchen Sie ein Gutachten?
Erbschaftssteuer senken
Wenn der Finanzamt-Bescheid einen unrealistisch hohen Wert ansetzt. Sie haben nach Erhalt des Bescheids in der Regel einen Monat Zeit für den Einspruch.
Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Erben sich einigen müssen – sei es für die Auszahlung eines Miterben oder für den Verkauf.
Schenkung planen
Bei einer geplanten Schenkung zu Lebzeiten bestimmt der Verkehrswert die Höhe der Schenkungssteuer. Eine vorausschauende Bewertung kann die Steuerlast reduzieren.
Verkauf oder Behalten
Die Entscheidung, ob Sie die geerbte Immobilie verkaufen oder selbst nutzen, braucht eine verlässliche Wertgrundlage.
Wichtig: Fristen beachten!
Nach Erhalt des Erbschaftssteuerbescheids haben Sie in der Regel nur einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen. Handeln Sie früh – idealerweise bereits, bevor der Bescheid kommt. Ein Gutachten kann auch vorsorglich erstellt werden.
Gutachten-Optionen & Konditionen
Verkehrswertgutachten
Gerichtsfest & Finanzamtsicher
keine MwSt.
- Vollumfängliche Prüfung aller Faktoren
- Inkl. Behördenrecherche & Altlasten
- Nach § 194 BauGB
Kurzgutachten
Für interne Zwecke & Erbengemeinschaften
keine MwSt.
- Kompakte Wertermittlung
- Ideal zur internen Einigung
- Nicht für das Finanzamt geeignet
Die Gutachtenkosten stehen in der Regel in keinem Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis. Im Erstgespräch gebe ich Ihnen eine realistische Einschätzung, ob sich das Gutachten in Ihrem Fall wirtschaftlich lohnt.
Zertifiziert nach ISO 17024
Diese Zertifizierung belegt die fachliche Qualifikation und wird von Gerichten sowie Finanzämtern anerkannt.
Diplom-Sachverständiger (DIA)
Ausbildung an der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg.
Lassen Sie sich unverbindlich beraten.
Gerade bei Erbschaften ist Zeit ein wertvolles Gut. In einer kostenlosen Ersteinschätzung klären wir, ob ein Gutachten für Ihren Fall sinnvoll ist. Bringen Sie zum Erstgespräch gerne den Erbschein und den Steuerbescheid mit – falls bereits vorhanden.
Antwortzeit i.d.R. innerhalb von 24 Stunden.