Restnutzungsdauer- Gutachten
Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen – Abschreibung erhöhen.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes – also die Anzahl der Jahre, in denen das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Diese Restnutzungsdauer ist die Grundlage für die steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG).
Das Finanzamt setzt standardmäßig eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an (entspricht 2 % AfA pro Jahr). Bei älteren Gebäuden liegt die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer jedoch häufig deutlich darunter. Mit einem Gutachten können Sie eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen – und dadurch Ihre jährliche Abschreibung erhöhen.
Wie funktioniert die Steuerersparnis?
Die Rechnung ist einfach: Je kürzer die nachgewiesene Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung, desto geringer Ihre Steuerlast.
In vielen Fällen übersteigt die jährliche Steuerersparnis die Gutachtenkosten.
Rechenbeispiel
Mehrfamilienhaus in Mannheim, Gebäudewert 400.000 €
Ohne Gutachten
50 Jahre Nutzungsdauer → 2 % AfA → 8.000 €/Jahr
Mit Gutachten
25 Jahre Restnutzungsdauer → 4 % AfA → 16.000 €/Jahr
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Vermietete Immobilie
Nur bei vermieteten Objekten ist die AfA steuerlich relevant. Eigengenutzte Immobilien profitieren nicht von dieser Regelung.
Älteres Gebäude
Besonders bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980 ist die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig kürzer als die vom Finanzamt pauschal angesetzte Nutzungsdauer.
Kapitalanleger
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage hält, kann durch die höhere AfA die Rendite nach Steuern verbessern. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten wird häufig in Abstimmung mit dem Steuerberater beauftragt.
Anforderungen an das Gutachten
Damit das Finanzamt das Gutachten anerkennt, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt sein. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen (u. a. BFH IX R 25/19, IX R 21/21) die Kriterien präzisiert:
Qualifikation des Gutachters
Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein. Diese Anforderung ist durch eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) erfüllt.
Modellkonforme Ermittlung
Die Restnutzungsdauer muss nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelt werden – insbesondere unter Berücksichtigung des Modernisierungsgrades nach Anlage 1/2 ImmoWertV.
Objektbesichtigung
Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist zwingend erforderlich. Reine Schreibtischgutachten werden nicht anerkannt.
In 5 Schritten zu Ihrem Gutachten
Erstberatung & Wirtschaftlichkeitsprüfung
Gemeinsam prüfen wir, ob sich das Gutachten für Ihre Immobilie wirtschaftlich lohnt.
Unterlagen
Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Modernisierungsnachweise und bisherige AfA-Berechnung.
Besichtigung
Vor-Ort-Termin mit Fokus auf Baujahr-Verifikation, Modernisierungszustand und wesentliche Bauteile. Dauer: 1 bis 2 Stunden.
Gutachtenerstellung
Modellkonforme Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Umfang: 15 bis 25 Seiten.
Übergabe
Sie erhalten das Gutachten in 2 bis 3 Wochen. Es kann direkt beim Finanzamt eingereicht werden.
Tätigkeitsgebiet: Mannheim & Umgebung
Ich erstelle Restnutzungsdauer-Gutachten für vermietete Immobilien in Mannheim (alle Stadtteile), Ludwigshafen, Heidelberg, Schwetzingen und der gesamten Metropolregion Rhein-Neckar sowie im erweiterten Umkreis von 100 Kilometern.
Kostenlose Erstberatung
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihre Immobilie? Ich gebe Ihnen im Erstgespräch eine realistische Einschätzung.