Das Finanzamt setzt den Wert fest – aber Sie können widersprechen
In vielen steuerlichen Situationen bestimmt der Wert einer Immobilie, wie viel Steuern Sie zahlen. Das Finanzamt greift dabei auf standardisierte Verfahren zurück, die individuelle Besonderheiten Ihrer Immobilie nicht oder nur unzureichend berücksichtigen. Die Folge: Sie zahlen möglicherweise mehr als nötig.
Die gute Nachricht: In den meisten Fällen können Sie mit einem qualifizierten Gutachten nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist – oder dass die Abschreibung höher ausfallen sollte. Im Folgenden zeige ich Ihnen die drei wichtigsten steuerlichen Anwendungsfälle.
Restnutzungsdauer: Höhere Abschreibung für Vermieter
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, schreiben Sie das Gebäude steuerlich ab (Absetzung für Abnutzung, AfA). Das Finanzamt setzt pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an – das entspricht 2 % AfA pro Jahr. Bei älteren Gebäuden liegt die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer häufig darunter.
Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Das Ergebnis: Ihre jährliche Abschreibung steigt, Ihre Steuerlast sinkt.
Bei einem Gebäudewert von 400.000 € und einer halbierten Restnutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren:
Mehrabschreibung: 8.000 €/Jahr
Bei Steuersatz 42 % = ca. 3.360 € jährliche Ersparnis
Besonders lohnenswert bei:
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Bei einer Erbschaft oder Schenkung berechnet das Finanzamt die Steuer auf Basis eines typisierten Immobilienwerts. Dieser liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert – besonders bei Immobilien mit Sanierungsstau, Grundbuch-Belastungen oder in weniger gefragten Lagen.
Nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) haben Sie das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Gutachten nachzuweisen. Liegt der gutachterlich ermittelte Wert unter dem Finanzamt-Wert, wird die Steuer entsprechend reduziert.
Die Ersparnis kann je nach Fall mehrere Tausend Euro betragen.
Frist beachten
Nach Erhalt des Erbschafts- oder Schenkungssteuerbescheids haben Sie in der Regel nur einen Monat Einspruchsfrist. Handeln Sie rechtzeitig.
Grundsteuer: Überhöhten Bescheid korrigieren
Mit der Grundsteuerreform werden Immobilien in ganz Deutschland neu bewertet. Viele Eigentümer in Mannheim stellen fest, dass der festgestellte Grundsteuerwert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Auch hier greift § 198 BewG: Sie können mit einem Verkehrswertgutachten den niedrigeren Wert nachweisen und den Bescheid korrigieren lassen.
Ein Grundsteuer-Gutachten lohnt sich besonders, wenn Ihre Immobilie wertmindernde Besonderheiten hat, die im Massenverfahren der Grundsteuerreform nicht erfasst wurden: Sanierungsstau, Wegerechte, Nießbrauch, ungünstige Lage oder Einschränkungen im Bebauungsplan.
Welches Gutachten für welchen Zweck?
| Steuerlicher Zweck | Gutachtenart | Preis | Dauer |
|---|---|---|---|
| AfA erhöhen | Restnutzungsdauer | auf Anfrage | 2–3 Wochen |
| Erbschaftssteuer | Verkehrswertgutachten | ab 2.000 € | 3–4 Wochen |
| Schenkungssteuer | Verkehrswertgutachten | ab 2.000 € | 3–4 Wochen |
| Grundsteuer | Verkehrswertgutachten | ab 2.000 € | 3–4 Wochen |
Anforderungen an steuerliche Gutachten
Damit das Finanzamt Ihr Gutachten anerkennt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
Qualifikation
Der Gutachter muss nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt sein. Diese Anforderung ist durch eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) erfüllt.
Normkonformität
Verkehrswertgutachten müssen nach § 194 BauGB und ImmoWertV erstellt sein. Restnutzungsdauer-Gutachten müssen die Vorgaben der Anlage 22 (zu § 185 Abs. 3 Satz 3) einhalten. Der BFH hat die Anforderungen in mehreren Urteilen präzisiert (u. a. IX R 25/19, IX R 21/21).
Objektbesichtigung
Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist Pflicht. Reine Schreibtischgutachten werden nicht anerkannt.
Empfehlung für Steuerberater
Ich arbeite regelmäßig mit Steuerberatern zusammen, die ihren Mandanten ein Restnutzungsdauer- oder Erbschaftsgutachten empfehlen.
Ich arbeite gerne mit Ihnen zusammen: schnelle Abstimmung, normkonforme Gutachten, direkte Kommunikation zu steuerlichen Fristen und Anforderungen.
Zertifiziert nach ISO 17024
Von Gerichten und Finanzämtern anerkannt.
Diplom-Sachverständiger (DIA)
Deutsche Immobilien-Akademie, Universität Freiburg.
Kostenlose Erstberatung.
Ob Restnutzungsdauer, Erbschaftssteuer oder Grundsteuer – im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir gemeinsam, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall wirtschaftlich lohnt. Ich gebe Ihnen eine realistische Einschätzung – nicht in jedem Fall lohnt sich ein Gutachten.
Steuerberater erreichen mich auch per E-Mail an kontakt@verst-immobilienbewertung.de. Antwortzeit i.d.R. innerhalb von 24 Stunden.